El Reglamento de valoraciones de la Ley del suelo (III)
Inmuebles ruinosos. Suelo rural y urbanizado. Concesiones administrativas y derechos reales.
El Reglamento de valoraciones considera que una edificación se encuentra en situación de ruina física cuando concurren las condiciones establecidas al efecto por la legislación urbanística aplicable. En la valoración de edificaciones parcialmente ruinosas sólo se podrá considerar la parte de la edificación que no se encuentre en situación de ruina física. Para la valoración de inmuebles e instalaciones no ajustados a la legalidad pero para los que ya no procede dictar medidas para restablecer la legalidad urbanística que impliquen su demolición, el Reglamento prescribe los siguientes criterios:
- si se trata de suelo rural, no pueden ser valorados, y tampoco pueden ser tenidos en cuenta a los efectos del cálculo de la renta de la explotación
- en suelo urbanizado, edificado o en curso de edificación, no se computarán a los efectos de la tasación conjunta del suelo y la edificación.
Tasaciones en suelo rural
Los inmuebles, instalaciones, sembrados y plantaciones ubicados en suelo rural, así como el resto de elementos unidos inseparablemente de su suelo, se deben tasar con independencia de los terrenos, siempre que se cumplan los siguientes requisitos:
- deben ajustarse a la legalidad al tiempo de la valoración
- deben ser compatibles con el uso o rendimiento considerado en la valoración del suelo
- no deben haber sido considerados ya en concepto de mejoras permanentes.
Tasaciones en suelo urbanizado
En suelo urbanizado, los inmuebles e instalaciones ajustados a la legalidad deben tasarse conjuntamente con el suelo. La valoración de las edificaciones o construcciones debe tener en cuenta su antigüedad y estado de conservación. Si han quedado incursas en situación de fuera de ordenación, su valor deberá reducirse en función de su vida útil.
Valoración de concesiones administrativas y derechos reales
La tasación de concesiones administrativas y derechos reales sobre inmuebles se rige con arreglo a las disposiciones sobre expropiación destinadas a determinar el justiprecio y subsidiariamente, según las normas del derecho que resulten de aplicación. Cuando se expropia una finca gravada con cargas, la Administración que la efectúa puede elegir entre fijar el justiprecio de los derechos que concurren con el dominio, o bien valorar el inmueble en su conjunto y poner su importe en manos del órgano judicial, para que éste fije y distribuya la proporción que corresponda a los interesados.
Arquitecto Daniel Trujillano
Redacción de informes de tasación inmobiliaria
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