El Reglamento de valoraciones de la Ley del suelo (I)
Ámbito de aplicación. Valoraciones en suelo rural.
El pasado día 10 de noviembre de 2011 entró en vigor el Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprobaba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo. El Reglamento desarrolla el Texto refundido de la Ley del suelo en todo lo relacionado con la valoración inmobiliaria, con el fin último de mejorar el funcionamiento del mercado del suelo, para hacerlo más transparente, combatiendo las prácticas especulativas.
Ámbito de aplicación
El Reglamento de valoraciones recoge los métodos y técnicas de valoración a aplicar cuando se trate de valoraciones de suelo, de instalaciones, de construcciones o edificaciones, o de derechos constituidos sobre o en relación con ellos, y el objeto de la valoración sea uno de los siguientes:
- la verificación de operaciones de reparto de beneficios y cargas que resulten precisas para el desarrollo de la ordenación territorial y urbanística, cuando la valoración establezca el contenido patrimonial de facultades o deberes del derecho de propiedad, en defecto de acuerdo entre los sujetos afectados
- la fijación del justiprecio en todo tipo de expropiaciones, con independencia de la finalidad y de la legislación en que se fundamenten
- el cálculo del precio a pagar al propietario en casos de venta o sustitución forzosas
- la determinación de la responsabilidad patrimonial de Administraciones Públicas.
Valoraciones en suelo rural
Para valorar inmuebles en suelo rural, al tratarse de un mercado más opaco que el del suelo urbanizado, el Reglamento desarrolla el valor de capitalización de la renta de explotación, buscando siempre el valor más alto y el mejor uso del suelo rural, sin considerar expectativas urbanísticas. Las explotaciones se entienden como unidades de producción, asociadas a la parte territorial de la empresa. Así pues, el Reglamento sustituye el concepto de renta de la tierra por el de renta de la explotación, más en consonancia con la agricultura moderna y la política comunitaria. De ese modo se concibe la inclusión, cada vez más frecuente en la práctica, de explotaciones no agrarias en suelo rural. Al considerarse el desarrollo de las posibilidades de la renta potencial, se permite considerar mejoras tecnológicas y económicas para la modernización, así como la totalidad del valor potencial productivo del territorio rural. El Reglamento propone tipos de capitalización diferentes para diferentes tipos de explotación, en función del riesgo de cada actividad a desarrollar en el suelo rural.
Arquitecto Daniel Trujillano
Redacción de informes de tasación inmobiliaria
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