Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (XIII)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (XIII)

Requisitos para la utilización del método de actualización. Flujos de caja.

La utilización del método de actualización requiere que se cumpla al menos uno de los siguientes requisitos:

• que exista un mercado de alquileres representativo de los compatibles (como mínimo, se debe disponer de 6 datos de rentas de alquiler sobre comparables que reflejen adecuadamente la situación actual del mercado, así como de datos sobre transacciones u ofertas en cuantía suficiente para identificar parámetros de homogeneización)
• que exista un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de valoración
• que el inmueble esté produciendo o pueda producir ingresos por estar ligado a una actividad económica, y que además existan suficientes datos contables de la explotación, o bien información sobre ratios estructurales medias de la actividad.

Para utilizar el método de actualización de rentas con el fin de establecer la garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios, será necesario, cuando exista un mercado representativo de alquileres o un contrato de arrendamiento, que la entidad de tasación disponga de:

• datos adecuados (transacciones u ofertas) sobre la evolución de las rentas de alquiler en el mercado local de inmuebles comparables durante los dos años anteriores a la fecha de la valoración, así como sobre el estado actual
• información adecuada (datos propios, publicaciones oficiales, índices de precios...) sobre el comportamiento histórico de las variables determinantes en la evolución de los precios del mercado inmobiliario de los inmuebles de usos análogos al que se valora, sobre el propio comportamiento de esos precios en el ciclo relevante al efecto y sobre el estado actual de la coyuntura inmobiliaria
• procedimientos adecuados de detección de ofertas o transacciones con datos anormales en el mercado local, capaces de posibilitar la identificación y eliminación de elementos especulativos.

Concepto de flujos de caja

En el método de actualización se entiende por flujos de caja inmobiliarios los cobros y pagos futuros que traigan causa del inmueble objeto de valoración.

Daniel Trujillano, arquitecto

http://www.arquitectotrujillano.com/tasacion/home.html

Valoración de propiedades inmobiliarias en España