Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (III)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (III)

Valor de mercado y valor de reemplazamiento. Superficie comprobada y superficie computable. Inmuebles comparables. Niveles urbanísticos.

La Orden ECO/805/2003 define el valor de mercado o venal (VM) como el precio al que podría venderse el inmueble en la fecha de la tasación. En la determinación del valor de mercado se considera:

• que no existe vinculación previa entre vendedor y comprador
• que ni el vendedor ni el comprador alberca interés personal ni profesional en la transacción, excluyendo los asociados a la causa del contrato
• que la oferta pública al mercado se produce mediante una comercialización adecuada y con ausencia de información privilegiada
• que el precio del inmueble es consecuente con la oferta pública y refleja una estimación razonable referida a las condiciones de mercado existentes en la fecha de la tasación
• el precio no incluye impuestos ni gastos de comercialización.

Definición de valor de reemplazamiento (VR)

El valor o coste de reemplazamiento o reposición (VR) puede ser bruto o neto. El valor de reemplazamiento bruto (VRB), también llamado “a nuevo” es la suma de las inversiones que serían necesarias para construir, en la fecha de valoración, otro inmueble con las mismas características (capacidad, uso, calidad, etc.) pero utilizando tecnología y materiales actuales. El valor de reemplazamiento neto (VRN), también llamado “actual” es el resultado de deducir de VRB la depreciación física y funcional del inmueble en la fecha de la valoración.

Superficie comprobada y superficie computable

La superficie comprobada es el área medida por el tasador. La utilizable o computable es la que se utiliza en la tasación.

Inmuebles comparables

Los inmuebles comparables son aquellos que se consideran similares al inmueble objeto de valoración, o bien adecuados para aplicar la homogeneización, por causa de su localización, uso, tipología, superficie, antigüedad, estado de conservación u otra característica física relevante.

Los niveles urbanísticos del terreno

A efectos de su tasación, la Orden ECO/805/2003 clasifica los terrenos en dos niveles:

• nivel II: terrenos no urbanizables
• nivel I: todos los demás.

Daniel Trujillano, arquitecto

http://www.arquitectotrujillano.com/tasacion/home.html

Redacción de informes de tasación de inmuebles en España