Normas de valoración según ECO/805/2003 (XVIII)
Valoración de inmuebles con derechos, ruinosos, en proyecto, en construcción y en rehabilitación. Procedimientos alternativos.
Cada valoración debe referirse a una finca registral independiente. La valoración de un inmueble integrado por varios elementos se obtiene mediante la suma de los valores de dichos elementos.
Valoración de inmuebles con derechos
La valoración del inmueble debe tener en cuenta la posible existencia de alguno de los siguientes derechos:
- derecho de superficie
- concesión administrativa
- servidumbre
- nuda propiedad, usufructo, uso y habitación
- limitaciones de dominio
- opciones de compra
- tiempo compartido
- compromisos de compra a plazos.
Valoración de edificios ruinosos
Los edificios en demolición, y los declarados legalmente en ruina, deben ser valorados con arreglo a lo establecido para la valoración de terrenos, a no ser que estén calificados como fincas rústicas.
Valoración de edificios en proyecto, construcción o rehabilitación
Cuando la valoración se realiza para la constitución de garantía hipotecaria de préstamos o créditos, el valor de tasación a considerar en edificios y en elementos de edificios es el valor hipotecario. En inmuebles en construcción o rehabilitación, el valor de tasación es el valor de reemplazamiento neto; no obstante, si las obras están paralizadas y no se prevé su reanudación a corto plazo, el valor de tasación será el menor entre los siguientes:
- el valor de reemplazamiento
- el valor residual del terreno y de la edificación realizada.
Cuando se valora un inmueble en fase de proyecto, construcción o rehabilitación para la hipótesis de edificio terminado se realiza para la fecha prevista de terminación de las obras.
Procedimientos alternativos de valoración
Si en la valoración de un inmueble no es posible utilizar el Método de coste, el de comparación, el de actualización de rentas y tampoco el residual, el valor podrá calcularse utilizando algún otro procedimiento admitido en la práctica profesional, siempre que dicho procedimiento quede debidamente explicado y justificado en el informe. Si, además, el propósito de la valoración es la constitución de garantía hipotecaria de préstamos o créditos, se deberá especificar qué procedimiento se ha empleado para descartar los elementos especulativos del cálculo.
Daniel Trujillano, arquitecto
Redacción de informes de valoración de inmuebles en España
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