Cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones (I)
Valoraciones masivas de suelo y construcciones. Modulación. Valores de repercusión.
La realización de valoraciones masivas precisa un procedimiento que facilite los trabajos a realizar, de forma mecánica y fácilmente informatizable. Dicho procedimiento comienza por definir áreas económicas homogéneas del suelo y de las construcciones, a las que se asigna:
- un Módulo Básico de Repercusión de suelo (MBR)
- unos coeficientes para cada uso
- un Módulo Básico de Construcción (MBC)
- si se trata de áreas en las que el suelo se valora por unitario, un intervalo de Valores Unitarios (VU).
Las áreas económicas homogéneas, tanto en suelo como en construcciones, delimitan zonas geográficas en las que el mercado inmobiliario tiene cierta similitud en sus características que permite obtener una modulación de su comportamiento. En general, a cada término municipal corresponde un área económica homogénea, aunque también puede haber términos municipales con múltiples áreas, si se trata de enclaves geográficos en los que se da diferentes valores medios de mercado.
Modulación de los valores
En el cálculo del Valor en Venta del producto inmobiliario (VV) se considera los siguientes factores:
- el Valor de Repercusión del suelo (VR), en euros por metro cuadrado construido
- el Valor de la Construcción (VC), en euros por metro cuadrado construido
- el Factor de Localización (FL), que evalúa las diferencias de valor de productos inmobiliarios análogos en razón de su ubicación, sus características constructivas y las circunstancias socio-económicas de carácter local que afecten a la producción inmobiliaria.
El Módulo Básico de Repercusión del suelo correspondiente a las distintas áreas económicas homogéneas (MBRi) se obtiene a partir del Módulo M y de un Factor de suelo Fs. La Circular 01.04/13/P de la Dirección general del Catastro asignó, para el año 2013, valores de repercusión que van desde los 37,80 euros por metro cuadrado que corresponden al MBR-7 hasta los 1.700,00 euros por metro cuadrado que corresponden al MBR-1.
Los valores de repercusión de suelo
Realizada la identificación de cada área económica homogénea de suelo, el Valor Básico de Repercusión en cada polígono (VRB) se obtiene a partir del MBRi que corresponde al área correspondiente. Las ponencias de valores deben reflejar los Valores de Repercusión en polígono (VRB) y en Calle (VRC), así como los Valores Unitarios (VU) correspondientes a áreas en las que existen suelos que no pueden ser valorados por repercusión.
Daniel Trujillano, arquitecto
Informes de tasación de bienes inmuebles en España
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