El Método residual (V)

Método técnico de valoración residual (V)

Margen de beneficio. Cálculo estático. Obras paralizadas. Terrenos. Derecho de superficie. Valoración de concesiones administrativas.

En el método residual, el margen de beneficio del promotor debe fijarse a partir de la información de que se disponga sobre promociones de semejante naturaleza, atendiendo al más habitual en las promociones de características y emplazamiento similares.

Cálculo del valor residual en el procedimiento estático

En el procedimiento estático, el valor residual se calcula sustrayendo del valor del inmueble en la hipótesis de edificio terminado los siguientes términos:

• el margen o beneficio neto del promotor
• la suma de los pagos necesarios considerados.

Datos mínimos

Los informes de tasación deben indicar los datos necesarios para realizar el cálculo realizado para determinar el valor. Cuando se utiliza el método residual, los datos mínimos a indicar son:

• los valores en venta de los productos inmobiliarios correspondientes
• los costes de construcción utilizados.

Además, en el caso del método residual por el procedimiento dinámico:

• los plazos de ejecución y venta
• la tasa de actualización elegida
• detalle de flujos de caja.

Y en el caso del método estático, la tasa del margen.

Valoración de obras paralizadas

En tasaciones para el mercado hipotecario, el valor de tasación de edificios en construcción o rehabilitación en los que las obras están paralizadas y no se prevé su reanudación a corto plazo debe ser el menor entre el valor de reemplazamiento y el residual del terreno y de la edificación realizada.

Valor de tasación de terrenos

El valor de tasación de terrenos con nivel urbanístico I es el valor de comparación, en su caso, ajustado. Si su cálculo no es posible, se adoptará el valor residual. En ambos casos debe descontarse, cuando proceda, los gastos de demolición.

Valoración de inmuebles sujetos a derecho de superficie

Para la valoración de un derecho de superficie sobre un determinado terreno se debe aplicar el método residual por el procedimiento dinámico, teniendo en cuenta, en particular, las cantidades a pagar por el superficiario durante la construcción y, en su caso, resto de la duración del derecho, así como los cobros y pagos generados por la actividad económica asociada al derecho de superficie.

Concesiones administrativas

Para valorar una concesión administrativa sobre un terreno se debe aplicar el método residual por el procedimiento dinámico, teniendo en cuenta, en particular:

• las cantidades a pagar por el beneficiario durante la construcción y durante el resto de la duración de la concesión
• los cobros y pagos asociados a la actividad económica vinculada a la concesión.

Daniel Trujillano, arquitecto

http://www.arquitectotrujillano.com/tasacion/home.html

Informes de tasación de inmuebles