El Módulo M, el coeficiente RM y las Ponencias de valores
Valor catastral, valor de mercado y valor individualizado
La Ley 39/1988, reguladora de las haciendas locales, establece que el valor catastral de los bienes inmuebles debe fijarse tomando como referencia su valor de mercado. Con el fin de hacer efectiva dicha referencia, el procedimiento de valoración catastral utiliza principalmente dos instrumentos:
- el Módulo de valor M, que pretende recoger las variaciones que el valor de mercado de los bienes inmuebles de naturaleza urbana experimenta, de acuerdo con los análisis de mercado que al efecto realice la Dirección general del Catastro, actuando en la fijación del valor del producto inmobiliario y sirviendo de base a los valores del suelo y de la construcción
- el coeficiente de Relación al Mercado (RM), que actúa en la valoración individualizada de los bienes resultante de las Ponencias de valores con el fin de garantizar su uniforme referencia a los valores de mercado.
La modificación del valor del Módulo M no altera la relación entre los valores catastrales y los valores de mercado.
Valor individualizado resultante de la ponencia de valores
El valor individualizado resultante de la ponencia de valores se obtiene mediante la suma del valor del suelo en parcela y del valor de reposición de la construcción, corregidos ambos valores y su suma de acuerdo con lo establecido en la Normativa técnica de valoración, y aplicando al resultado, en el caso de fincas construidas, el coeficiente 1,40 de gastos y beneficios de promoción.
Aplicación del coeficiente RM
La aplicación del coeficiente de Relación al Mercado (RM) requiere que la Ponencia de valores afecte a la totalidad de los inmuebles de naturaleza urbana del municipio. El coeficiente será aplicable a los valores individualizados resultantes de los expedientes de modificación de las ponencias.
Las modificaciones de Ponencias
Cuando se modifica una Ponencia de valores se debe adoptar:
- los criterios y directrices de coordinación nacional de valores con arreglo a los cuales se aprobó la Ponencia que se modifica
- las áreas económicas homogéneas, los módulos, las bandas de coeficientes y los coeficientes correctores contenidos en la Ponencia que se modifica
- los coeficientes de actualización que resulten de aplicación a los valores catastrales resultantes de la Ponencia que se modifica.
El expediente de modificación de Ponencia debe contener los documentos que definan el alcance de la modificación, recogiendo los nuevos valores de calle o tramo de calle y, en su caso, la nueva delimitación del suelo de naturaleza urbana. También debe justificarse con los análisis y conclusiones de los estudios de mercado realizados sobre el ámbito territorial afectado.
Daniel Trujillano, arquitecto
Informes de valoración de bienes inmuebles en España
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