Coeficientes correctores del valor del suelo
Aplicación
En las valoraciones de suelo se debe aplicar, cuando proceda, los siguientes coeficientes correctores:
- coeficiente A: parcelas con varias fachadas a vía pública, formando una o más esquinas (1,10 si son dos fachadas, 1,15 si son tres o más)
- coeficiente B: longitud de fachada inferior a la mínima establecida por el planeamiento (el mayor valor entre 0,60 y L/LM, siendo L la Longitud de la fachada y LM la Longitud Mínima definida por el planeamiento o, en su caso, por la ponencia de valores)
- coeficiente C: forma irregular que impida o dificulte la obtención del rendimiento previsto en el planeamiento (0,85)
- coeficiente D: exceso de fondo sobre aquél que permita agotar las condiciones de edificabilidad definidas por el planeamiento o, en su caso, sobre el fondo normal en la localidad, aplicable en parcelas ordenadas para edificación en manzana cerrada (1/n + 1, siendo n el número de plantas de edificación permitidas en la calle)
- coeficiente E: superficie distinta a la mínima establecida por el planeamiento o, en su defecto, por la costumbre, aplicable en parcelas ordenadas para edificación abierta (0,80 si S/SM es inferior a 1; 0,70 si S/SM es superior a 2 y 1,00 en el resto de los casos, donde S es la Superficie de la parcela y SM es la Superficie Mínima)
- coeficiente F: inedificabilidad temporal total o parcial debida a circunstancias urbanísticas o legales, aplicable a la parte afectada de parcelas o subparcelas no edificadas mientras subsista dicha condición y siempre que no haya sido ya considerada en la ponencia de valores (0,60)
- coeficiente G: afección a suelos destinados a construcción de viviendas sometidas a protección oficial u otros regímenes de protección pública, aplicable a terrenos sin edificar (0,70).
Aplicación de los coeficientes correctores del valor del suelo
Dado que el valor de repercusión ya considera la mayoría de los condicionantes del valor del producto inmobiliario, cuando el suelo se valora por repercusión sólo se puede aplicar el coeficiente que corresponde a las parcelas con varias fachadas a la vía pública y el que considera la longitud de la fachada. En cambio, cuando el suelo se valora por unitario, todos los coeficientes correctores son susceptibles de aplicación, cuando proceda como consecuencia de aquellas particularidades del mercado del suelo que lo hacen específico dentro del conjunto del mercado inmobiliario. En cualquier caso, el campo de aplicación de los coeficientes correctores debe quedar definido en las ponencias de valores.
Fondo excesivo en parcelas con más de una fachada
Cuando una parcela ordenada para edificación en manzana cerrada tiene exceso de fondo y tiene más de una fachada, el coeficiente reductor 1/n + 1 se debe aplicar a la zona resultante de trazar una paralela a la fachada de la calle de mayor valor unitario, a la distancia del fondo que permita agotar las condiciones de edificabilidad definidas por el planeamiento o, en su caso, sobre el fondo normal en la localidad. Se debe actuar del mismo modo en relación con las restantes fachadas, en orden decreciente de valor. A la parte del solar que quede fuera de las zonas delimitadas por las paralelas se le debe aplicar el mayor valor unitario, afectado por el coeficiente 1/n + 1, donde n será el número de plantas de edificación permitidas en la calle de mayor valor unitario.
Daniel Trujillano, arquitecto
Valoración de bienes inmuebles en España
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