Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (XVI)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (XVI)

Valor por actualización. Flujo de caja en el Método residual dinámico.

En el Método de actualización, la entidad tasadora debe justificar debidamente el tipo de interés elegido, destacando el diferencial positivo aplicado respecto a la rentabilidad media anual del tipo medio de la Deuda del Estado con vencimiento superior a 2 años. Si el propósito de la tasación es la constitución de garantía hipotecaria de créditos o préstamos, el plazo de vencimiento no será inferior a 5 años. Para determinar la rentabilidad media anual se debe tomar el tipo medio durante un período continuado no inferior a tres meses ni superior a un año, contados antes de la fecha de la valoración.

Cálculo del valor por actualización

El valor de actualización del inmueble a tasar será el valor actual de los flujos de caja y del valor de reversión esperados para el tipo de actualización elegido. En el cálculo se tiene en cuenta:

• el importe de los cobros imputables al inmueble
• el importe de los pagos previstos
• el número de periodos de tiempo que debe transcurrir desde el momento de la valoración hasta que se produzca el cobro
• el número de períodos desde la valoración hasta que se produzca el pago
• el tipo de actualización elegido correspondiente a la duración de cada uno de los períodos de tiempo considerados
• el número de períodos desde la valoración hasta el final del período de estimación de los ingresos esperados.

Los flujos de caja en el Método residual dinámico

En el Método residual dinámico, para estimar los cobros a obtener se parte de los valores en venta previstos en las fechas de comercialización en la hipótesis de edificio terminado, los cuales se calculan atendiendo a:

• los valores obtenidos mediante el método de comparación y/o por el de actualización de rentas en la fecha de tasación
• la evolución prevista para los precios de mercado.

Para determinar el inmueble a promover sobre el objeto a tasar se tiene en cuenta el principio de mayor y mejor uso. No obstante, si se conoce el destino que ha decidido la propiedad del inmueble y dicho destino no se opone a la normativa urbanística aplicable, se atenderá al mismo.

Daniel Trujillano, arquitecto

http://www.arquitectotrujillano.com/tasacion/home.html

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