Coeficientes correctores de los valores catastrales del suelo y de las construcciones

Coeficientes correctores de los valores del suelo y de las construcciones

Apreciación, depreciación y compatibilidad

Los inmuebles tienen determinadas características que afectan por igual al suelo y a la construcción, de modo que los coeficientes correctores que hacen referencia a dichas características deben aplicarse a ambos. Tales coeficientes son:

• el coeficiente J: depreciación funcional o inadecuación, aplicable en casos de construcción, diseño, instalaciones o usos inadecuados (0,80)
• el coeficiente K: viviendas y locales considerados como interiores, aplicable en casos de edificación cerrada en los que todos los huecos de luces abren a patios de parcela  (0,75)
• el coeficiente L: fincas afectadas por cargas singulares, por formar parte de conjuntos oficialmente declarados histórico-artísticos o por estar incluidas en catálogos o planes especiales de protección, aplicable a no ser que se permita la demolición total (0,70 para grado de protección integral, 0,80 para protección estructural o 0,90 para protección ambiental)
• el coeficiente M: fincas afectadas por situaciones especiales de carácter extrínseco, como futuros viales, inconcreción urbanística, expropiación, reparcelación, compensación o uso fuera de ordenación, aplicable mientras persistan dichas situaciones, lo cual debe ser justificado anualmente (0,80, a no ser que la situación especial en cuestión haya sido ya tenida en cuenta en la ponencia de valores)
• el coeficiente N: apreciación o depreciación económica, cuya aplicación debe quedar justificada en la ponencia de valores y debe contar con la aprobación expresa de la Junta técnica territorial de coordinación inmobiliaria urbana (entre 1 y 1,8 en situaciones de apreciación y entre 0,5 y 1 en situaciones de depreciación).

El campo de aplicación de los coeficientes debe quedar definido en la ponencia de valores. Si concurren dos o más, sólo se puede aplicar uno de ellos, a no ser que se trate de los coeficientes J y N, que son compatibles entre sí y con cualquier otro. En los demás casos de concurrencia se debe optar por el que represente mayor disminución de valor. La aplicación del coeficiente M es incompatible con la aplicación del coeficiente F de inedificabilidad temporal cuando se trate de suelo sin edificar o de suelo valorado por unitario.

El coeficiente de apreciación o depreciación económica

El coeficiente N, de apreciación o depreciación económica, se aplica para adecuar los resultados a la realidad del mercado inmobiliario, evaluando casos de sobreprecio o de bajo precio dentro de zonas determinadas y concretas, que pueden definirse según tipologías o usos de edificación. Los casos de sobreprecio pueden darse por razones contrastadas de:

• alta demanda en el mercado
• inexistencia de otro producto similar
• alta calidad en las características constructivas.

Y los casos de bajo precio pueden darse por:

• falta de mercado
• caída en desuso.

El coeficiente N puede ser aplicado para atender a distintas situaciones de mercado dentro de un mismo inmueble. Es compatible con cualquier otro que resulte de aplicación en la finca considerada.

Daniel Trujillano, arquitecto

http://www.arquitectotrujillano.com/tasacion/home.html

Valoración de bienes inmuebles en España