Método técnico de valoración residual (II)
Procedimiento de cálculo dinámico. Estimación de flujos de caja.
Los pasos a seguir para calcular el valor residual por el procedimiento de cálculo dinámico son los siguientes:
- estimar los flujos de caja
- elegir el tipo de actualización
- aplicar la fórmula de cálculo.
Todas las hipótesis de cálculo adoptadas deben justificarse de manera razonada y explícita.
Estimación de flujos de caja
Los flujos de caja se integran mediante los siguientes conceptos:
- los cobros
- en su caso, las entregas de crédito que se estime obtener por la venta del inmueble a promover
- los pagos estimados por los diversos costes y gastos durante la construcción o rehabilitación, incluyendo los pagos por créditos concedidos.
Todos los cobros y pagos deben aplicarse en las fechas previstas para la comercialización y construcción del inmueble. Para determinar las fechas y plazos previstos debe tenerse en cuenta los sistemas de pago a proveedores, las características del inmueble proyectado y el grado de desarrollo del planeamiento urbanístico y de la urbanización.
Estimación de cobros
Para estimar los cobros a obtener debe partirse de los valores en venta previstos en las fechas de comercialización en la hipótesis de edificio terminado, los cuales se calculan atendiendo a los valores obtenidos por los métodos de comparación y/o actualización de rentas en la fecha de la tasación, y a la evolución esperada de los precios de mercado.
Estimación de pagos
Para estimar los pagos a realizar se debe tener en cuenta:
- los costes de construcción
- los gastos necesarios medios considerando las características del inmueble objeto de valoración
- los gastos de comercialización
- en su caso, los gastos financieros normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de características similares a aquella cuya promoción resulte más probable
- en el caso de inmuebles en rehabilitación o de terrenos que cuenten con proyecto de obra nueva, los costes de construcción presupuestados en el correspondiente proyecto.
Para determinar el inmueble a promover sobre el objeto a valorar se debe tener en cuenta el principio de mayor y mejor uso. No obstante, si se conoce el destino decidido por el propietario del inmueble y resulta compatible con la normativa urbanística, se atenderá al mismo. En todo caso, si se trata de un solar edificado conforme con el régimen urbanístico aplicable, se atenderá a la edificación existente, a no ser que exista la posibilidad de materializar el principio de mayor y mejor uso.
Daniel Trujillano, arquitecto
Valoración de inmuebles en España
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