Método técnico de valoración residual (IV)
Prima de riesgo y cálculo del valor residual en el método residual dinámico. Procedimiento estático.
La prima de riesgo debe determinarse a partir de información sobre promociones inmobiliarias, mediante la evaluación del riesgo de la promoción y teniendo en cuenta el tipo de activo inmobiliario a construir, su ubicación, su liquidez, su plazo de ejecución y el volumen de la inversión necesaria. Si en la determinación de los flujos de caja se tiene en cuenta la financiación ajena, las primas de riesgo deben ser incrementadas en función del porcentaje de dicha financiación (grado de apalancamiento) atribuida al proyecto y de los tipos de interés habituales del mercado hipotecario. En todo caso, el incremento debe ser debidamente justificado.
Cálculo dinámico del valor residual
En el procedimiento dinámico, el valor residual del inmueble es la diferencia entre el valor actual de los cobros obtenidos por la venta del inmueble terminado y el valor actual de los pagos realizados por los diversos costes y gastos, para el tipo de actualización fijado.
Procedimiento de cálculo estático
En el procedimiento estático, el valor residual se calcula siguiendo los siguientes pasos:
- estimación de los costes de construcción, los gastos necesarios (impuestos no recuperables y aranceles necesarios para formalizar la declaración de obra nueva, honorarios técnicos por proyectos y dirección de obras, otros honorarios técnicos necesarios, costes de licencias y tasas de la construcción, primas de seguros obligatorios de la edificación, honorarios de la inspección técnica para calcular dichas primas, gastos de administración del promotor y gastos debidos a otros estudios necesarios), los gastos de comercialización y, en su caso, los gastos financieros normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de características similares a la analizada
- en el caso de inmuebles en rehabilitación y en terrenos que cuenten con proyecto de obra nueva, se tendrá en cuenta los costes de construcción presupuestados en el proyecto
- estimación del valor en venta del inmueble a promover para la hipótesis de edificio terminado en la fecha de la tasación
- estimación del margen de beneficio del promotor
- aplicación de la fórmula de cálculo.
Todas las hipótesis y parámetros de cálculo que se adopte deben justificarse de manera razonada y explícita.
Daniel Trujillano, arquitecto
Informes de valoración de inmuebles
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