El Método residual (I)

Método técnico de valoración residual (I)

Procedimientos, aplicabilidad y requisitos

El Método residual es uno de los métodos técnicos de valoración utilizables a efectos de la Orden ECO/805/2003. Mediante el método residual se calcula un valor técnico denominado valor residual, a partir del cual se puede determinar tanto el valor de mercado como el valor hipotecario.

Procedimientos de cálculo

En el Método residual el valor se calcula siguiendo uno de los procedimientos siguientes:

• Procedimiento de cálculo dinámico: estudio de inversiones con valores esperados
• Procedimiento de cálculo estático: análisis de inversiones con valores actuales.

Aplicabilidad

El método residual mediante procedimiento dinámico se aplica a los siguientes inmuebles:

• terrenos urbanos y urbanizables, con o sin edificación
• edificios en proyecto
• edificios en construcción o rehabilitación, aunque las obras estén paralizadas.

El método residual mediante procedimiento estático se aplica a los siguientes inmuebles:

• solares en los que las obras de edificación puedan comenzar antes de que pase un año
• edificios sometidos a rehabilitación en los que las obras puedan comenzar antes de que pase un año
• solares ya edificados.

Requisitos

Para poder utilizar el Método residual por el procedimiento estático debe existir:

• información suficiente para estimar los costes y gastos normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de características semejantes a la que se va a desarrollar (costes de construcción, gastos de promoción, gastos financieros y de comercialización)
• información de mercado que permita el cálculo de los precios de venta más probables de los elementos que se incluyen en la promoción o en el edificio, en las fechas previstas para la comercialización
• información suficiente acerca de los rendimientos de promociones semejantes
• en terrenos sin edificación, información adecuada para determinar la promoción inmobiliaria más probable con arreglo al régimen urbanístico aplicable
• en terrenos ya edificados, información adecuada para para comprobar si cumplen con el régimen urbanístico aplicable.

Para poder utilizar el Método residual por el procedimiento dinámico debe existir:

• toda la información descrita como necesaria para el procedimiento estático
• información sobre los plazos de ejecución de obras, de comercialización del inmueble y, en su caso, de gestión urbanística y de ejecución de la urbanización.

Daniel Trujillano, arquitecto

http://www.arquitectotrujillano.com/tasacion/home.html

Tasación de inmuebles en España