Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (XVII)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (XVII)

Cálculo dinámico y estático del valor residual. Beneficio del promotor.

En el método residual dinámico, la entidad tasadora debe determinar la prima de riesgo, a partir de la información que disponga en relación con promociones inmobiliarias. Su estimación debe basarse en la evaluación del riesgo de la promoción, teniendo en cuenta:

• el tipo de inmueble a construir
• su ubicación
• la liquidez
• el plazo de ejecución
• el volumen de la inversión necesaria.

Cálculo del valor residual mediante el procedimiento dinámico

El valor residual de un inmueble calculado por el procedimiento dinámico es la diferencia entre el valor actual de los cobros obtenidos por la venta y el valor actual de los pagos realizados en concepto de los diversos costes y gastos, para el tipo de actualización fijado. En el cálculo intervienen los siguientes conceptos:

• el valor del terreno o del inmueble a rehabilitar
• el importe de los cobros previstos
• el importe de los pagos previstos
• el número de períodos de tiempo previsto desde que se realiza la valoración hasta que se produce cada uno de los cobros
• el número de períodos desde el momento de la valoración hasta que se produce cada uno de los pagos
• el tipo de actualización elegido correspondiente a la duración de cada uno de los períodos considerados.

El cálculo estático

Cuando se aplica el procedimiento estático, el cálculo del valor residual se basa en una estimación del valor en venta del inmueble a promover para la hipótesis de edificio terminado en la fecha de la tasación.

Cálculo del valor residual mediante el procedimiento estático

Para el cálculo del valor residual por el procedimiento estático se tiene en cuenta los siguientes conceptos:

• valor del terreno, o bien del inmueble a rehabilitar
• valor del inmueble en la hipótesis de edificio terminado
• margen o beneficio neto del promotor
• cada uno de los pagos considerados.

Margen de beneficio del promotor

La entidad tasadora debe fijar el margen de beneficio del promotor, a partir de la información de que disponga sobre promociones similares. Para su estimación debe atender al valor más habitual entre las promociones de características y emplazamiento más parecidos, y considerar los valores más frecuentes para los gastos financieros y de comercialización.

Daniel Trujillano, arquitecto

http://www.arquitectotrujillano.com/tasacion/home.html

Valoración de activos inmobiliarios en España