Normas de valoración según ECO/805/2003 (XV)
Flujos de caja de inmuebles en explotación. Valor de reversión.
Si el inmueble se encuentra arrendado en la fecha de la tasación, los flujos de caja se deberán estimar teniendo en cuenta las cláusulas del contrato de arrendamiento, mientras éste se mantenga en vigor. Si, además, la finalidad de la tasación es la constitución de garantía hipotecaria de créditos o préstamos, los flujos de caja que sean superiores a los de otros inmuebles comparables deberán ser sustituidos por los de dichos inmuebles, siempre que se pueda atribuir la diferencia a la existencia de elementos especulativos.
Flujos de caja de inmuebles en explotación económica
Si el inmueble se encuentra ligado a una actividad económica en la fecha de la tasación, los flujos de caja serán las cuantías medias del sector de actividad en el que se integre la explotación. Dichas cuantías medias deben ser corregidas de manera razonada cuando:
- la localización o las características particulares del inmueble influyan o puedan influir claramente en que la explotación económica obtenga ingresos superiores o inferiores a la media del sector
- las perspectivas económicas previstas para el sector afecten a la probabilidad de obtener los ingresos netos previstos.
Si el propósito de la valoración es la constitución de garantía hipotecaria de créditos o préstamos, la corrección por localización o características particulares sólo se llevará a cabo si se prevé que los ingresos van a ser obtenidos de modo duradero durante, al menos, los cinco años que sigan a la fecha de la tasación.
Valor de reversión
En el caso de un inmueble con mercado de alquileres, el valor de reversión al final de la vida útil del inmueble será el valor en esa fecha del terreno sobre el que está edificado. En el caso de un inmueble ligado a una actividad económica, el valor de reversión será el valor previsible del inmueble al final del contrato, valor que deberá calcularse para el inmueble libre de inquilinos, ajustando el valor del suelo y restando la depreciación física y funcional de la edificación estimada mediante el método del coste.
Daniel Trujillano, arquitecto
Redacción de informes de valoración de inmuebles en España
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