Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (XI)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (XI)

Método de comparación: aplicabilidad y reglas generales

El método de comparación puede aplicarse a la valoración de toda clase de inmuebles siempre que se cumpla los siguientes requisitos:

• existencia de un mercado representativo de inmuebles comparables
• disponibilidad de datos en relación con transacciones u ofertas, suficientes para permitir, en la zona de que se trate, identificar parámetros que posibiliten la homogeneización de comparables
• disponibilidad de información correspondiente al menos a seis transacciones u ofertas de comparables, representativa de la situación del mercado en el momento de la valoración.

Además, si la finalidad de la valoración es establecer la garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por entidades, promotores y constructores, se deberá cumplir los siguientes requisitos adicionales:

• disponibilidad de datos que permitan estimar la evolución de los precios de compraventa en el mercado local de comparables, relativa al menos a los dos años anteriores a la fecha de valoración
• disponibilidad de información representativa del comportamiento histórico de las variables determinantes en la evolución de los precios del mercado de inmuebles de usos análogos al que se valora
• disponibilidad de información acerca del estado de la coyuntura inmobiliaria en el momento de la valoración
• disponibilidad de procedimientos que posibiliten la identificación y eliminación de elementos especulativos, mediante la detección de ofertas o transacciones con datos anormales en el mercado local.

El método de comparación es también aplicable a la valoración de derechos de superficie y a la valoración de concesiones administrativas.

Reglas generales para el cálculo del valor por comparación

Para el cálculo del valor por comparación se aplica las siguientes reglas generales:

• se establecerá las cualidades y características que influyan en el valor del inmueble, teniendo en cuenta el valor particular de aquellos elementos que confieran a la edificación carácter histórico o artístico, en el caso de que existan
• se analizará el segmento del mercado inmobiliario de comparables, utilizando informaciones concretas sobre transacciones reales y ofertas firmes, apropiadamente corregidas si es necesario, para obtener precios de compraventa al contado referidos al momento de la valoración
• se seleccionará una muestra representativa de precios comparables, y se aplicará a la misma el procedimiento de homogeneización que se precise
• se realizará la homogeneización de comparables mediante la aplicación de criterios, coeficientes o ponderaciones que resulten adecuados
• en función de los precios homogeneizados, se asignará un valor al inmueble, neto de gastos de comercialización y previa deducción de servidumbres y limitaciones de dominio.

Daniel Trujillano, arquitecto

http://www.arquitectotrujillano.com/tasacion/home.html

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