Plusvalía de los terrenos de naturaleza urbana

IIVTNU (V)

Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (V)

Sentencia del Tribunal Constitucional del 11/05/2017

La sentencia dictada por el Tríbunal Constitucional con fecha 11/05/2017 ha venido a atacar la problemática asociada a la imposición del IIVTNU en transmisiones caracterizadas por la ausencia de incremento de valor. Los artículos 107.1, 107.2 a) y 110.4 del vigente Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (en adelante TRLRHL) han sido declarados inconstitucionales y nulos, en la medida en que sometan a tributación situaciones de inexistencia de incrementos de valor.

Problemática anterior a la sentencia

El problema con los artículos 107.1, 107.2 a) del TRLRHL es que podían acabar gravando riquezas ficticias e inexpresivas de capacidad económica. Se basaban en el supuesto de que la simple titularidad de un terreno de naturaleza urbana durante un determinado período (entre 1 y 20 años) produce siempre un incremento de valor que genera para el ciudadano una capacidad económica susceptible de imposición. Suponían, por lo tanto, un incremento de valor susceptible de gravamen en toda transmisión de terrenos de naturaleza urbana, por el solo hecho de haber formado parte del patrimonio del titular durante un intervalo temporal dado, y soslayando aquellos supuestos en los que el incremento no se producía. La cuantía del impuesto aumentaba siempre en función del número de años transcurridos entre la adquisición y la transmisión del terreno (con un máximo de 20 años), resultando ajena a la ganancia real producida (o no) por el acto de transmisión. Por otra parte, como consecuencia de la redacción del artículo 110.4 del TRLRHL, la obligación de las Corporaciones locales era estar a las reglas del impuesto sin admitir prueba en contrario, de modo que no se permitía a los Ayuntamientos prescindir de la regla de cálculo legalmente establecida en los artículos 107.1 y 107.2 a), a pesar de que, de hecho, se manifestase una minusvaloración en el momento de transmisión de los terrenos de naturaleza urbana. Lamentablemente, la crisis económica ha convertido en habituales las situaciones de inexistencia de incremento de valor, o incluso de decremento de valor, asociadas a las transmisiones de terrenos de naturaleza urbana. En dichas situaciones, los artículos cuestionados acababan sometiendo a tributación situaciones de hecho inexpresivas de capacidad económica. En una situación como la actual, en la que los precios de los inmuebles han bajado respecto a años anteriores, y en la que el titular de un inmueble puede verse obligado a enajenarlo por un precio inferior al de adquisición, podía darse el caso de que, a pesar de haber sufrido una pérdida económica, se le atribuyese un incremento del valor del terreno a efectos del IIVTNU. Cuando el incremento de valor del terreno transmitido no se producía, la capacidad económica gravada no era ni real ni potencial, sino irreal o ficticia, con lo que la aplicación del IIVTNU acababa violando el principio de capacidad económica. El tratamiento que se otorgaba a los supuestos de no incremento o, incluso, de decremento, en el valor de los terrenos de naturaleza urbana carecía de toda justificación razonable, al imponer a los sujetos pasivos del IIVTNU la obligación de soportar la misma carga tributaria que corresponde a situaciones con incrementos generados por el paso del tiempo, lo cual sometía a tributación situaciones de hecho inexpresivas de capacidad económica.

STC del 11/05/2017

La Sentencia dictada por el Tríbunal Constitucional con fecha 11/05/2017 entiende que no debe bastar con que el terreno de naturaleza urbana se transmita, sino que además debe materializarse un incremento en su valor, exponente de una capacidad económica real o, por lo menos, potencial. Por ello, ha declarado la inconstitucionalidad y nulidad de los artículos 107.1 y 107.2 a) del TRLRHL, si bien limitadas a situaciones en las que se manifieste la inexistencia de incremento de valor. Además, por conexión o consecuencia, ha declarado la inconstitucionalidad y nulidad del artículo 110.4, por impedir a los Ayuntamientos prescindir de la regla de cálculo legalmente establecida aun cuando se manifieste una minusvaloración del valor del terreno en el momento de la transmisión. 

El IIVTNU tras la STC 11/05/2017

Una vez expulsados del ordenamiento jurídico, ex origine, los artículos 107.2 y 110.4 de la Ley reguladora de las haciendas locales, la forma correcta de determinar la existencia o no de un incremento susceptible de ser sometido a tributación sólo corresponde al legislador, que queda obligado a modificar o adaptar el régimen legal del IIVTNU a fin de que no queden sometidas a tributación las situaciones de inexistencia de incremento de valor de los terrenos.

IIVTNU (IV)

Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IV)

Declaración. Sujetos obligados. Notificación notarial.

El sujeto pasivo del IIVTNU queda obligado a presentar ante el Ayuntamiento la declaración que establezca la ordenanza, la cual contendrá los elementos de la relación tributaria que sean imprescindibles para practicar la liquidación. Los plazos en que hay que presentar la declaración son los siguientes:

• si se trata de actos inter vivos: 30 días hábiles contados desde la fecha del devengo
• si se trata de actos mortis causa: 6 meses desde la fecha del devengo, prorrogables hasta un año si el sujeto pasivo lo solicita.

La declaración debe presentarse acompañada del documento en el que consten los actos o contratos que originan la imposición.

Sujetos obligados

La realización del hecho imponible debe ser comunicada al Ayuntamiento por los siguientes sujetos:

• el sujeto pasivo
• en negocios jurídicos inter vivos, el donante o la persona que constituya o transmita el derecho real
• el adquirente o persona a cuyo favor se constituya o transmita el derecho real.

Todos los sujetos obligados deben realizar la comunicación en los mismos plazos establecidos para el sujeto pasivo.

Notificación notarial

Los notarios tienen obligación de remitir al Ayuntamiento la relación o índice de todos los documentos autorizados en los que se contengan hechos, actos o negocios jurídicos que pongan de manifiesto la realización del hecho imponible del IIVTNU, a no ser que se trate de actos de última voluntad. Los documentos autorizados a lo largo de cada trimestre deben ser notificados en la primera quincena del trimestre siguiente. La misma obligación se aplica a los documentos privados comprensivos de los mismos hechos, actos o negocios jurídicos presentados para conocimiento o legitimación de firmas. En la relación o índice debe figurar la referencia catastral de los bienes inmuebles que sean objeto de transmisión. También es obligatorio que los notarios adviertan expresamente a los comparecientes acerca de los siguientes extremos:

• el plazo de presentación de la declaración por el IIVTNU
• las responsabilidades asociadas a la falta de presentación de las declaraciones.

IIVTNU (III)

Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (III)

Tipo de gravamen. Cuotas íntegra y líquida. Devengo. Devolución.

El tipo de gravamen para el IIVTNU es el que fije el Ayuntamiento, que nunca puede exceder del 30 %. El Ayuntamiento puede fijar un tipo único de gravamen o uno distinto para cada uno de los períodos de generación del incremento de valor (5 / 10 / 15 / 20 años).

Cuota íntegra

La cuota íntegra es el resultado de aplicar el tipo de gravamen a la base imponible.

Cuota líquida

La cuota líquida es el resultado de aplicar sobre la cuota íntegra las bonificaciones que correspondan. Las bonificaciones pueden ser:

• hasta un 95 % de la cuota íntegra en transmisiones de terrenos y en la transmisión o constitución de derechos reales de goce limitativos del dominio, realizadas a título lucrativo por causa de fallecimiento a favor de descendientes, adoptados, cónyuges, ascendientes y adoptantes
• hasta un 95 % de la cuota íntegra en transmisiones de terrenos y en la transmisión o constitución de derechos reales de goce limitativos del dominio de terrenos sobre los que se desarrollen actividades económicas de especial interés o de utilidad municipal en base a circunstancias sociales, culturales, histórico-artísticas o de fomento del empleo.

Los aspectos sustantivos y formales de las bonificaciones deben quedar regulados en la ordenanza fiscal.

Devengo

El IIVTNU se devenga:

• en la fecha de la transmisión de la propiedad del terreno
• en la fecha en que tenga lugar la constitución o transmisión del derecho real de goce limitativo del dominio.

Devolución

Si se produce resolución firme que declare la nulidad, rescisión o resolución del acto o contrato determinante de la transmisión del terreno o de la constitución o transmisión del derecho real de goce, el sujeto pasivo tendrá derecho a la devolución del IIVTNU, siempre que concurra el cumplimiento de las siguientes condiciones:

• que el acto o contrato no haya producido efectos lucrativos
• que la reclamación se produzca dentro del plazo máximo de 5 años contados a partir de la resolución judicial o administrativa
• que la rescisión o resolución no se haya declarado por incumplimiento de las obligaciones del sujeto pasivo
• que la causa de la pérdida de efecto del contrato no radique en un acuerdo mutuo entre las partes contratantes.

IIVTNU (II)

Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (II)

Sujeto pasivo y base imponible

En el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, el sujeto pasivo, a título de contribuyente, es el siguiente:

• en transmisiones de terrenos y en la constitución o transmisión de derechos reales de goce, limitativos del dominio a título lucrativo: la persona o entidad que adquiera el terreno o a cuyo favor se constituya o transmita el derecho real
• en transmisiones de terrenos y en la constitución o transmisión de derechos reales de goce, limitativos del dominio a título oneroso: la persona o entidad que transmita el terreno o que constituya o transmita el derecho real de que se trate.

En las operaciones a título oneroso en las que el contribuyente es una persona física que no reside en España, la persona o entidad que adquiere el terreno o a cuyo favor se constituye o transmite el derecho real adquiere la consideración de sujeto pasivo sustituto del contribuyente.

Cálculo de la base imponible

Sobre el valor del terreno en el momento del devengo, se aplica el porcentaje anual que determine el Ayuntamiento, si bien el mismo no puede exceder de los límites siguientes:

• período de 1 a 5 años: 3,7 %
• período de hasta 10 años: 3,5 %
• período de hasta 15 años: 3,2 %
• período de hasta 20 años: 3 %.

Para establecer el porcentaje, se aplica las reglas siguientes:

• el incremento de valor de cada operación gravada por el impuesto se determina con arreglo al porcentaje anual fijado por el Ayuntamiento para el período que comprenda el número de años a lo largo de los cuales se ha puesto de manifiesto dicho incremento
• el porcentaje a aplicar sobre el valor del terreno en el momento del devengo es el resultante de multiplicar el porcentaje anual aplicable a cada caso concreto por el número de años a lo largo de los cuales se ha puesto de manifiesto el incremento del valor
• para determinar el porcentaje anual aplicable a cada operación concreta y para determinar el número de años por los que se ha de multiplicar dicho porcentaje anual, sólo se considera los años completos que integren el período de puesta de manifiesto del incremento de valor, sin fracciones
• los porcentajes anuales pueden ser modificados por las Leyes de Presupuestos Generales del Estado.

Base imponible en operaciones con derechos reales

En la constitución y transmisión de derechos reales de goce limitativos del dominio, el porcentaje anual se aplica sobre el valor de los referidos derechos en el momento del devengo. El cálculo del valor de los derechos se calcula mediante la aplicación de las normas establecidas a efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Base imponible en operaciones de elevación de planta

En la constitución o transmisión del derecho a elevar una o más plantas sobre un edificio o un terreno, así como de construir un sótano, sin implicar la existencia de un derecho real de superficie, los porcentajes anuales se aplican sobre la parte del valor que representa el módulo de proporcionalidad fijado en la Escritura de transmisión o, en su defecto, el que resulte de establecer la proporción entre la superficie o volumen de los niveles a construir y la superficie o volumen total que resulte tras la construcción.

Base imponible en expropiaciones forzosas

En supuestos de expropiación forzosa, los porcentajes anuales se aplican sobre la parte del justiprecio que corresponda al valor del terreno.

Reducciones en la base imponible

En caso de modificación de los valores catastrales como consecuencia de procedimientos generales de valoración colectiva, los Ayuntamientos podrán establecer reducciones, las cuales deben respetar las siguientes condiciones:

• la reducción se debe aplicar, como máximo, durante los 5 primeros años de efectividad de los nuevos valores catastrales
• la reducción nunca podrá exceder el 60 %
• el tipo de reducción podrá ser distinto para cada año de aplicación
• la reducción no se aplicará a los supuestos en los que los valores catastrales sean inferiores a los vigentes antes del procedimiento de valoración colectiva
• el valor catastral reducido no podrá ser inferior al valor catastral del terreno antes del procedimiento de valoración colectiva
• los demás aspectos sustantivos y formales de la reducción se regularán mediante ordenanza fiscal.

IIVTNU (I)

Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (I)

Naturaleza, hecho imponible, supuestos de no sujeción y exenciones

Entre los recursos que el vigente Texto refundido de la Ley reguladora de las haciendas locales reconoce a los municipios se encuentra el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

Naturaleza y hecho imponible

El IIVTNU es un tributo directo destinado a gravar el incremento de valor experimentado por los terrenos como consecuencia de su transmisión por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio. Se aplica siempre que los terrenos estén considerados como urbanos a efectos del IBI, aunque el Catastro o el padrón discrepen en dicha consideración. También se aplica a los terrenos integrados en los bienes inmuebles clasificados como de características especiales, otra vez a efectos del IBI.

Supuestos de no sujeción y exenciones

El impuesto no se aplica en los siguientes supuestos:

• terrenos rústicos, a efectos del IBI
• aportaciones de bienes y derechos realizadas por cónyuges a su sociedad conyugal
• transmisiones a los cónyuges en pago de sus haberes comunes
• transmisiones entre cónyuges o a favor de los hijos, como consecuencia del cumplimiento de sentencias en casos de nulidad, separación o divorcio
• aportaciones o transmisiones efectuadas a la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A.
• aportaciones o transmisiones realizadas por SGAPRB S.A. a entidades participadas por dicha sociedad en al menos el 50 % del capital, fondos propios, resultados o derechos de voto de la entidad participada en el momento inmediatamente anterior a la transmisión, o como consecuencia de la misma
• aportaciones o transmisiones realizadas por SGAPRB S.A. o por las entidades constituidas por dicha sociedad para cumplir con su objeto social, a los fondos de activos bancarios
• aportaciones o transmisiones entre los citados fondos durante el período de mantenimiento de la exposición del Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria a los fondos.

Por otra parte, quedan exentos del impuesto los incrementos de valor que se manifiesten como consecuencia de los siguientes actos:

• constitución y transmisión de derechos de servidumbre
• transmisiones de bienes que se encuentren dentro del Conjunto histórico-artístico, o que hayan sido declarados de interés cultural, cuando sus propietarios o titulares acrediten que han realizado a su cargo obras de conservación, mejora o rehabilitación
• transmisiones realizadas por personas físicas con ocasión de la dación en pago de la vivienda habitual del deudor hipotecario o garante del mismo, para la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca, contraídas con entidades de crédito o con cualquier entidad que desempeñe la actividad profesional de concesión de préstamos o créditos hipotecarios
• transmisiones de viviendas en las que concurran los requisitos anteriores, en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales.

También quedan exentos del impuesto los casos en los que la obligación de satisfacerlo recae en las siguientes personas o entidades:

• el Estado, las Comunidades autónomas y las Entidades locales
• los organismos autónomos del Estado
• las entidades autónomas de derecho público de las Comunidades autónomas y de las Entidades locales
• el municipio de la imposición y demás entidades locales integradas o en las que se integre dicho municipio, así como sus respectivas entidades autónomas de derecho público
• las instituciones benéficas o benéfico-docentes
• las entidades gestoras de la Seguridad Social
• las mutualidades de previsión social
• los titulares de concesiones administrativas revertibles respecto a los terrenos afectos
• la Cruz Roja Española
• las personas o entidades a cuyo favor se haya reconocido la exención en tratados o convenios internacionales.

Reglamento de valoraciones de la Ley del suelo (IV)

El Reglamento de valoraciones de la Ley del suelo (IV)

Valoraciones en suelo rural

Cuando el suelo está en situación de rural, los terrenos deben valorarse mediante la capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación, adoptándose la superior. Si se trata de un suelo rural en el que no existe ni puede llegar a existir explotación, debido a las características naturales del suelo, no se podrá determinar una renta real ni potencial. El valor del suelo puede ser mayorado mediante la aplicación del factor de corrección por localización al valor de capitalización.

Renta real en suelo rural

Se entiende por renta real la que corresponde a la explotación del suelo rural de acuerdo con su estado y actividad. La renta real puede ser:

• la existente, debidamente acreditada
• la atribuible, en base a los cultivos y aprovechamientos implantados.

Renta potencial en suelo rural

La renta potencial es la que puede ser atribuida a la explotación del suelo de acuerdo con los usos y actividades más probables para los terrenos, de conformidad con la normativa que les sea de aplicación y utilizando los medios técnicos normales para la producción. Para la identificación de tales usos y actividades hay que considerar como referentes significativos la existencia y viabilidad de los mismos en su ámbito. Si no hay tales referentes, se puede realizar un estudio de viabilidad de la explotación y justificar la obtención de los títulos necesarios para su implantación, en base a la legislación aplicable.

Cálculo de la renta de una explotación en suelo rural

La renta anual real o potencial de explotación se determina restando de los ingresos anuales los costes anuales. Los ingresos anuales a considerar son los siguientes:

• los obtenidos por la venta de productos, subproductos u otros recursos de la explotación
• los obtenidos por la prestación de los servicios de la explotación
• los obtenidos con el alquiler de las instalaciones de la explotación
• las subvenciones que, con carácter estable, se otorgue a los cultivos y aprovechamientos considerados.

Y los costes anuales a considerar son:

• las compras a terceros de materias primas destinadas a la explotación
• los pagos por servicios prestados por terceros necesarios para la actividad productiva de la explotación
• el coste total de la adquisición o alquiler de los equipos, maquinaria e instalaciones de la explotación, incluyendo amortizaciones, cuando procedan
• los sueldos y salarios del personal laboral
• el coste de la energía eléctrica, el abastecimiento de agua, la conexión a redes de comunicación y demás servicios públicos suministrados a la explotación
• impuestos fijados sobre la explotación o sobre alguno de los elementos de la misma
• interés del capital circulante
• otros costes ocasionados durante la actividad de la explotación.

En el caso de que los ingresos o los costes no puedan determinarse, también se podrá calcular la renta anual mediante la suma del canon de arrendamiento o compensación anual pagado al propietario por el uso de la tierra y el valor anual de los derechos y mejoras que correspondan al arrendatario o usuario del suelo rural (aparcero, enfiteuta o similar), siempre que exista información estadísticamente significativa sobre tales cánones o compensaciones. En cualquier caso, la renta anual de explotación debe expresarse en euros por hectárea.